Author: Alessio Benfenati

Novità sulla legge di Bilancio 2017

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Ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio all'appaltatore e tracciabilità dei pagamenti La legge di Bilancio 2017, articolo 1 comma 36, ha integrato l’art. 25-ter del DPR 600/1973, introducendo i commi 2-bis e 2-ter, con specifico riferimento al condominio, in tema di ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio all'appaltatore e di tracciabilità degli stessi paga...
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Trasmissione telematica dei dati relativi agli interventi di recupero del Patrimonio Edilizio e di Riqualificazione Energetica

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A seguito del Decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze del 1 Dicembre 2016, l'amministratore in carica alla data del 31 Dicembre dell'anno di riferimento delle spese, ha l'onere di effettuare l'invio telematico dei dati relativi. Si evidenzia che oltre ai dati di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica, è necessario indicare anche l'acquisto ...
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Riqualificazione Energetica relativa a Parti Comuni degli Edifici Condominiali

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La detrazione del 65% è prorogata alle spese sostenute fino al 31/12/2021  per gli interventi di riqualificazione energetica relativi a parti comuni di edifici condominiali. La legge di bilancio 2017 ha ridefinito la disciplina della detrazione  fruibile nel caso in cui gli stessi interventi riguardino parti comuni di edifici condominiali con l'introduzione di un ulteriore "...
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Ritenute sui corrispettivi dovuti dal Condominio all’Appaltatore

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E' stato modificato l'art. 25-ter del DPR 600/73 con l'inserimento del nuoco comma 2-bis, secondo cui il versamento della ritenuta fiscale d'acconto 4% operata dal condominio all'atto del pagamento dei corrispettivi relativi a contratti di appalto, è effettuato dal Condominio quale sostituto d'imposta, quando l'ammontare delle ritenute operate raggiunga l'importo di € 500,00. I...
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Cortile e parcheggi

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Cancelli L’assemblea del condominio di un edificio ha il potere di disciplinare, e, eventualmente, nel concorso di giustificate ragioni ed interessi comuni, di ridurre l’uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l’uso medesimo, ancorché limitatamente a determinati periodi di tempo. (Nella specie, premesso il principio...
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Analisi potabilità acqua

Posted on by Alessio Benfenati
Il D.Lgs 2/2/2002 n. 27, che apporta modiche alla disciplina sulle acque destinate al consumo umano, D.Lgs 31/2001, specifica che il gestore della rete idrica pubblica è responsabile della qualità dell’acqua erogata fino al punto di consegna, inteso come il punto in cui si verifica l’allaccio del condominio. Da quel punto in poi l’impianto è di proprietà del condominio e anche ...
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Balconi: tipologia – manutenzione – costruzione

Posted on by Alessio Benfenati
TIPOLOGIE  DEI  BALCONI  E  RIPARTIZIONE  DELLE  SPESE Lo spunto per affrontare l'argomento e fare, quindi, il punto della situazione in merito alla ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi che, per la loro peculiarità, spesso ingenerano dubbi, confusione e contrasti tra condòmini, ci viene fornito da una sentenza della Cassazione pubblicata il 19 maggio 2015. Ini...
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Subentro di nuovi condomini

Posted on by Alessio Benfenati
Art. 63 – Riscossione contributi condominiali Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati ...
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Supercondominio e sua gestione

Posted on by Alessio Benfenati
Con l’introduzione nella disciplina condominiale dell’art. 1117 bis, fa inoltre il suo ingresso ufficiale nell’ordinamento il Supercondominio, trovando finalmente la sua definizione e articolazione. “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di ed...
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Prorogate le detrazioni del 65% e del 50% per tutto il 2016

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21/10/2015 Approvato dal Consiglio dei ministri il disegno di legge recante disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato. Proroga delle detrazioni fiscali. Il Consiglio dei ministri ha approvato da pochi giorni il disegno di legge recante disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato, ossia la Legge di Stabilità...
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Privacy e Trattamento Dati

Posted on by Alessio Benfenati
La tutela della privacy in ambito condominiale. Nell'ambito della gestione condominiale vi è un connotato del tutto particolare: i dati personali trattati si rivolgono ad una pluralità di soggetti (fornitori, condomini, consulenti, ecc.), per la cui tutela il Codice della privacy, (D.Lgs. 30 giugno 2003, n. 196), detta una serie di "misure minime di sicurezza". In tale contesto...
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Sito Internet

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La legge di riforma della materia condominiale ha introdotto una specifica previsione, l'art. 71-ter disp. att. c.c., ai sensi della quale «Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice [ossia, maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio], l'amministratore è tenuto ad attivare un si...
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Conto Corrente Condominiale

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Obbligatorietà del conto corrente condominiale. Il nuovo art. 1129 c.c., al comma 7, prevede che l'obbligo dell'amministratore di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Si tratta di una novità, pe...
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Polizza Globale Fabbricati

Posted on by Alessio Benfenati
POLIZZA GLOBALE FABBRICATI   1.Premessa - La polizza Globale Fabbricati è quel contratto con cui un condominio può trasferire il rischio di eventuali danni, che vanno dall'incendio alla responsabilità civile, passando per i danni da acqua e da eventi sociopolitici e per la rc dell'amministratore, ad una compagnia di assicurazione. La polizza del condominio deve essere stipula...
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Riscaldamento centralizzato, come adeguarlo agli obblighi di legge

Posted on by Alessio Benfenati
COSA PREVEDE LA NORMATIVA Si avvicina la data in cui verranno spenti i caloriferi, il momento migliore per adeguare il tuo riscaldamento centralizzato a ciò che prevede la Direttiva Europea sull’efficienza energetica. Quest'ultima obbliga infatti i condomìni (solo quelli che hanno il riscaldamento centralizzato) a installare un sistema di contabilizzazione del calore, su ogni ...
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Lastrici Solari

Posted on by Alessio Benfenati
L’Articolo 1126 c.c prevede che, nel caso di lastrici solari in uso esclusivo il titolare dell’uso esclusivo paghi un terzo della spesa ed i due terzi dovranno essere sostenuti dai condomini sottostanti al lastrico in ragione proporzionale al valore delle unità immobiliari di ciascuno. Il Legislatore adopera così, una graduazione del criterio dell’utilità attribuendo un terzo d...
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Porte e cancelli di sicurezza

Posted on by Alessio Benfenati
Installazione inferriate su portefinestre Quando si parla di decoro architettonico, ce lo dice da anni la Cassazione in assenza di una definizione legislativa, si fa riferimento all'estetica dell'edificio "data dall'insieme delle linee e dalle strutture che connotano la stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (così, Cass. ...
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Pensiline e tendaggi

Posted on by Alessio Benfenati
Installazione delle tende da sole. Le problematiche attinenti all'appoggio ai balconi e quelle inerenti il decoro architettonico dello stabile. Allorquando si decidesse d'installare delle tende da sole sui balconi di un'unità immobiliare ubicata in condominio, è necessario tenere presente due elementi di fondamentale importanza per non incorrere in contestazioni e lamentele. ...
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Opere interne agli appartamenti ed orari del silenzio

Posted on by Alessio Benfenati
Rumori molesti nel condominio Un problema vecchio quanto la casa, che spesso fa scattare procedimenti penali per il reato di “disturbo del riposo o delle occupazioni delle persone”. Ecco quindi una serie di regole pratiche per sapere come comportarsi quando il vicino di casa è maleducato. Animali Alcuni rumori possono dar luogo al reato di disturbo delle occupazioni e del ri...
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Sopraelevazione

Posted on by Alessio Benfenati
Il concetto di sopraelevazione nel linguaggio comune come nella accezione giuridica del termine sta a significare l’edificazione sopra una costruzione già esistente della quale viene elevata l’altezza. Per quanto riguarda le disposizioni legislative in materia di edilizia, il Testo unico (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), dedica alle sopraelevazioni l’articolo 90 che, facendo pro...
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Morosità dei condomini

Posted on by Alessio Benfenati
Il fenomeno della morosità in condominio purtroppo, stante anche la profonda crisi economica, è in continua crescita, e sovente pone dei grossi problemi di liquidità delle casse condominiali. La riforma del condominio apprestata dalla L. 220/2012 ha apportato delle modifiche in merito, prevedendo delle sessioni temporali entro le quali l'amministratore deve attivarsi per il re...
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Dissenso alle liti

Posted on by Alessio Benfenati
Può accadere che di fronte alla scelta di affrontare una causa non tutti i condomini siano d’accordo. Il codice civile per questa specifica situazione, all’art. 1132, prevede che: "Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria resp...
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Abbaini e Lucernari

Posted on by Alessio Benfenati
E’ ammissibile l’apertura di abbaini e finestre sul tetto comune da parte del proprietario sottostante ? Sentenza Cass Civile n.1498 12/02/1998 Sez.II. Sentenza Cass Civile n.17099 27/06/2006 Sez.II Il Condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre – non incompatibili con la sua destinazione naturale – per dare aria e luce ...
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Canna fumaria

Posted on by Alessio Benfenati
CANNA FUMARIA E CONDOMINIO L’argomento non e’ semplice da affrontare perché ci sono molte variabili in gioco di cui occorre tener conto, sia di tipo legale, sia di tipo tecnico. Qui cerchiamo di approfondire gli aspetti di tipo legale. Occorre per prima cosa consultare il regolamento condominiale(se esistente) per vedere come regola l’uso delle parti comuni. In seconda battu...
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Basculanti garages

Posted on by Alessio Benfenati
Box auto con serranda manuale e sostituzione delle stessa con basculante automatizzata Può accadere, la questione probabilmente è più ricorrente di quando possa ipotizzarsi, che uno o più condomini intendano sostituire la classica saracinesca o basculante manuale che chiude il loro box auto con una automatizzata. La domanda che ci si pone in questi casi è la seguente: quando u...
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Animali Domestici

Posted on by Alessio Benfenati
L'articolo 1138 del Codice civile – così come modificato dalla legge 220/2012 - dispone che «le norme del regolamento» condominiale «non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». Il principio della Cassazione Nel primo testo di riforma, il divieto riguardava gli "animali da compagnia". Proprio di recente i giudici di legittimità hanno riconosciuto "un vero e...
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Distanza legali

Posted on by Alessio Benfenati
Distanze per gli alberi Devono essere osservate le seguente distanze dal confine: tre metri per gli alberi di alto fusto (noci - castagni - querce - pini - cipressi - olmi - pioppi - platani e simili); un metro e mezzo per gli alberi di non alto fusto (fusto non superiore a tre metri); mezzo metro per le viti, gli arbusti, le siepi vive, le piante da frutto di altez...
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Tetto e pannelli solari

Posted on by Alessio Benfenati
Sui pannelli solari l'assemblea può solo stabilire le modalità L'assemblea non può negare l'autorizzazione a un condomino di installare sul tetto comune dell'edificio i pannelli solari per la produzione di energia a suo uso personale. Può solo limitarsi a prescrivere adeguate modalità alternative di esecuzione dell'intervento, se questo comporta la modifica delle parti comuni...
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Impianto di terra

Posted on by Alessio Benfenati
Gli impianti elettrici di proprietà comune e quelli di proprietà esclusiva Messa a norma dell'impianto elettrico condominiale In un edificio in condominio possiamo distinguere due impianti elettrici: a) quello di proprietà comune; b) quelli di proprietà esclusiva. Gli impianti elettrici, dice l'art. 1117 n. 3 c.c., sono comuni “fino al punto di diramazione ai local...
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Prescrizioni Vigili del Fuoco (V.V.F.F.)

Posted on by Alessio Benfenati
La prevenzione antincendio nel condominio: gli obblighi dell’amministratore Prevenzione antincendio nei condomini: un aspetto che deve essere verificato e supervisionato con grande attenzione. A livello generale la materia relativa alla prevenzione antincendio e sicurezza è in continua evoluzione, sia con riferimento a normative centrali, sia per quanto concerne circolari ...
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Riscaldamento centralizzato

Posted on by Alessio Benfenati
CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE Contabilizzazione diretta e indiretta legislazione di riferimento Legge 10 del 9 gennaio 1991 “Norme per l’attuazione del piano energetico in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”. “Al fine di migliorare i processi di trasformazione dell’energia, di ridurre i consumi di e...
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Fognatura

Posted on by Alessio Benfenati
Chi paga lo spurgo fogna? Il proprietario o l'inquilino? Due le norme cui fare riferimento: a) quelle di rango legislativo; b) quelle inserite nel contratto di locazione. Dato legislativo e più nello specifico della legge n. 392/78. A mente del primo comma dell'art. 9 di questa legge, “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relati...
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Linea vita

Posted on by Alessio Benfenati
Sicurezza, le responsabilità del condominio e del professionista. Necessario verificare che l’installatore abbia le abilitazioni e le qualifiche per realizzare l’operazione Fra i ruoli che può ricoprire l’amministratore di condominio c’è anche quello del datore di lavoro. Lo è nei confronti di lavoratori dipendenti come il portiere o il giardiniere, ma anche, come previs...
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Vano Scala

Posted on by Alessio Benfenati
La tripartizione dell'art.1117 del codice civile Sulla scia della tripartizione operata del legislatore all'art 117 cod.civ., va distinto all'interno della categoria generale delle patti comuni, due sotto-categorie: parti comuni necessarie e parti comuni eventuali. Questa distinzione ci conduce a ritenere che le parti necessarie all'uso comune, sono quelle indicate dalla lette...
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Recinzione

Posted on by Alessio Benfenati
Condominio: ecco quando il condomino può modificare aree di proprietà condominiale senza il consenso dell’assemblea Con la sentenza n. 11145 del 3 giugno 2015, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha chiarito, in tema di condominio, se sia necessario o meno il consenso degli altri condomini per la modifica di aree o parti comuni che consentano al singolo condo...
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Casellario postale

Posted on by Alessio Benfenati
Cassetta postale condominiale. Dove è possibile posizionare una cassetta postale condominiale? Molti amministratori di condominii se lo chiedono puntualmente, anche perché la posizione della cassetta è importante per due motivi: 1) deve essere accessibile da tutti i condomini, quindi anche da coloro che per motivi fisici non possono percorrere grandi distanze o salire da soli...
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Campanello, Citofono e Videocitofono

Posted on by Alessio Benfenati
Campanello e citofono L’installazione di un impianto di campanello e citofono, per consentire il collegamento con l’esterno di un appartamento in edificio condominiale e l’apertura del portone di quest’ultimo, non integra imposizione di servitù a carico della proprietà condomi­niale, ma configura un uso del bene comune, legittimo nei limiti in cui non ne alteri la destinazione...
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Canali di scolo verticali

Posted on by Alessio Benfenati
Gli elementi architettonici all’interno di uno stabile condominiale costituiscono bene comune, dal momento che, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune (in quanto “servono all’uso e al godimento comune”), ricadono tra i beni che l’articolo 1117 c.c. (recante rubrica “Parti comuni dell’Edificio”) include tra le parti comuni dell’edificio. Sia nel caso in cui la copertu...
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Ascensore

Posted on by Alessio Benfenati
Sicurezza ascensori. Le norme che regolano la messa in esercizio di ascensori e montacarichi, vengono estese anche agli ascensori di servizio pubblico, a seguito dell'entrata in vigore del Decreto del Presidente della Repubblica 19/01/2015 n. 8. Il primo decreto era stato emanato in attuazione delle direttive europee 1995/16/CE e 2006/42/CE, ma la Commissione UE h...
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Antenna TV – satellitare – telefonia mobile

Posted on by Alessio Benfenati
L'INSTALLAZIONE DELLE ANTENNE TV SATELLITARI NEGLI EDIFICI CONDOMINIALI ASPETTI GIURIDICI E FISCALI Installazione da parte di un condomino di antenne sul tetto condominiale  Cassazione Sezione seconda civile 27 febbraio 2007 n. 4617   Non abusa della cosa comune il condominio che occupa con le proprie antenne metà di un tetto spiovente. Ciò in quanto l’uso paritetico (art. ...
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Condizionatori in condominio

Posted on by Alessio Benfenati
I muri perimetrali degli stabili in Condominio, sui quali vengono installate le unità esterne degli impianti di condizionamento sono beni comuni a tutti i condomini, ex articolo 1117 c.c. . I condomini hanno la facoltà di disciplinare l’uso e la modifica delle facciate comuni, con particolare attenzione alla tutela del decoro architettonico di tutto il caseggiato, attraverso di...
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Videosorveglianza

Posted on by Alessio Benfenati
Il singolo condomino è libero di installare un sistema di videosorveglianza che riprenda esclusivamente il proprio ingresso e/o il proprio posto auto. Tale sistema non è soggetto all’applicazione del Codice Privacy. ATTENZIONE a non riprendere le attività degli altri condomini. Il condominio, con la maggioranza degli intervenuti e la metà dei millesimi, può installare si...
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Redazione del Verbale Assembleare

Posted on by Alessio Benfenati
La legge 220 / 2012 di riforma dell’Istituto del Condominio, disciplina al nuovo 7° comma dell’articolo 1130 c.c. il contenuto del verbale assembleare. Così, è previsto che, nel registro verbali delle assemblee, del quale il Legislatore elegge custode l’Amministratore, devono essere annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni assembleari, nonché...
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Responsabilità Penale dell’Amministratore

Posted on by Alessio Benfenati
L'elemento oggettivo: L'argomento, invero, meriterebbe un saggio; ciò in quanto le problematiche sottese sono numerose ed investono vari profili del diritto sostanziale e processuale, sia in ambito civile che penale, che si intersecano e talvolta concorrono tra loro. Prima di affrontare il tema della responsabilità penale dell'amministratore ritengo siano imprescindibilmente ...
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Recupero crediti in Condominio

Posted on by Alessio Benfenati
Ai sensi dell'articolo 1130 c.c., comma 3, invariato dalla legge di riforma 220/2012, l'Amministratore riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi. Tale compito storicamente in capo all'Amministratore è stato "rimarcato" e maggiormente "responsabilizzato" del Legislatore rif...
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Spese in Condominio

Posted on by Alessio Benfenati
La  ripartizione   delle  spese (Criteri legali d'imputazione delle spese) La materia della ripartizione ed imputazione delle spese condominiali ai singoli condomini, come noto, è disciplinata dagli articoli 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c. Nell'ambito dell'art. 1123 c.c. - norma regina della trattazione  - si rinvengono quelli che possiamo definire come i criteri legali d'imput...
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Contratto di Appalto

Posted on by Alessio Benfenati
Art. 1655 c.c. - Nozione. L'appalto è il contratto (art. 2222) col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio (art. 2082), il compimento di un'opera o di un servizio verso un corrispettivo in denato (art. 1657). Art. 1656 c.c. - Subappalto. L'appaltatore non può dare in subappalto l'esecuzione dell'opera o del servizio, se...
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Delibere Assembleari – Impugnazione, Condominio e Supercondominio

Posted on by Alessio Benfenati
Il condominio rappresenta una particolare forma di comunione che si delinea per effetto della necessaria coesistenza di proprietà esclusive e di proprietà in comunione tra i proprietari di queste. Definito tradizionalmente dalla giurisprudenza come ente di gestione, il condominio è costituito dalla peculiare situazione in cui si trovano due o più proprietà individuali al cui se...
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Tabelle millesimali

Posted on by Alessio Benfenati
La legge di riforma dell'Istituto del Condominio n° 220/2013 interviene i merito alle tabelle millesimali, rivedendo gli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione al c.c., che tradizionalmente trattano la materia. Così il nuovo articolo 68delle disp. att. al c.c dispone: "Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'art. 1118, per gli effetti indicati dagli art. 1123, 1...
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Regolamento di Condominio

Posted on by Alessio Benfenati
REGOLAMENTO   ASSEMBLEARE : Le norme codicistiche e, in particolare, l'art. 1138 c.c  disciplinano  il   c.d.  regolamento assembleare Contenuti: contiene regole di amministrazione del Condominio; ai sensi dell'art. 1138 il regolamento di condominio (appunto quello assembleare) contiene norme "circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese.... nonché norme...
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