Installazione delle tende da sole. Le problematiche attinenti all’appoggio ai balconi e quelle inerenti il decoro architettonico dello stabile.
Allorquando si decidesse d’installare delle tende da sole sui balconi di un’unità immobiliare ubicata in condominio, è necessario tenere presente due elementi di fondamentale importanza per non incorrere in contestazioni e lamentele.
Nella pratica i punti critici sono due:
a) proprietà della soletta del balcone cui appoggiare i ganci e la tenda;
b ) alterazione del decoro architettonico dello stabile.
Balconi
Quanto ai balconi, la disputa intercorre quasi sempre tra proprietario del piano di cui il balcone è pertinenza e il condomino cui il balcone funge da copertura.
Al riguardo, nonostante l’apparente situazione d’incertezza dovuta al fatto che il codice civile non si preoccupa di disciplinare la proprietà del balconi, a livello giurisprudenziale la situazione è molto chiara.
In uno dei suoi più significativi interventi in merito, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che “ in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti – in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l’esistenza dei piani sovrastanti – non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani” (Cass. 14576/04).
Ai fini dell’installazione di tende da sole, perciò che attiene ai profili autorizzatori inerenti i balconi, è possibile affermare quanto segue:
a) balconi aggettanti: balcone, nella sua interezza, di pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare cui esso serve e quindi necessità della richiesta di autorizzazione all’installazione indirizzata al proprietario dell’appartamento del piano superiore. Eccezione: nel caso in cui vi sia la presenza di fregi che ne caratterizzino l’aspetto della parte inferiore il consenso dovrà essere richiesto al condominio (cioè bisognerà ottenere parere favorevole di tutti i condomini) in quanto si andrà ad incidere sul decoro architettonico dello stabile;
b) balconi incassati: balcone che rappresenta un tutt’uno con il solaio del piano dell’edificio e come tale sarà per ciò che concerne la parte superiore di proprietà dell’appartamento cui serve da piano di calpestio e per la parte inferiore dell’unità immobiliare cui funge da copertura. In tal caso, quindi, l’unica autorizzazione da richiedere, se necessaria, sarà quello relativa al decoro architettonico.
Decoro
Il decoro è “ l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. 851 del 2007). Esso può caratterizzare tanto un edificio di pregio storico artistico così come un edificio qualunque fintanto che in quest’ultimo possa individuarsi “ una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (così, ex multis Cass. 4 aprile 2008, n. 8830).
Che fare, dunque, se si vuole installare una tenda da sole, nel rispetto della legge?
La sequenza è molto semplice:
1) consultare il regolamento di condominio e nel caso di prescrizioni in merito, attenersi alle stesse;
2) se tale documento non dice nulla, sempre nel rispetto della proprietà dei balconi, si può installare la tenda. In quest’ultimo caso, però, il rischio è quello di vedersi contestata la lesione del decoro architettonico.
Nel silenzio del regolamento di condominio, dunque, il modo migliore per evitare ogni genere di contestazione, dunque, è quello di ottenere il preventivo assenso di tutti i condomini.
Per vivere maggiormente gli spazi esterni, come terrazzi e balconi, spesso si utilizzano tende da sole, tettoie, pergolati o addirittura verande. E’ noto però che, a seconda del tipo di struttura che si installa, bisogna richiedere delle autorizzazioni al Comune di appartenenza o al condominio in cui si risiede.
Individuare la categoria a cui è assimilabile l’opera che si vuole realizzare è importante per determinare quale sia il titolo abilitativo adeguato e non incorrere in un abuso, seppur inconsapevole. In merito a pergolati, pensiline e tettoie, le definizioni e le autorizzazioni da richiedere variano da Comune a Comune, non essendoci una normativa chiara e unitaria a livello nazionale. Quindi è bene consultare il Regolamento Edilizio del proprio Comune e richiedere la consulenza di un tecnico abilitato per il proprio caso specifico.
Tuttavia si possono fornire delle linee guida utili per capire l’orientamento generale in merito ad ogni tipo di realizzazione.
MANUFATTI PER ESTERNI – I TITOLI EDILIZI
Quando si parla di tettoie, pergolati, tende e verande bisogna analizzare i fattori che possono determinarne un diverso trattamento a livello autorizzativo. Prima di tutto bisogna considerare la funzione che il manufatto assume: potrebbe essere di ombreggiamento o schermatura solare (pergolati), protezione da tutti gli altri agenti atmosferici (tende, tettoie e pensiline) o aumento dello spazio vivibile dell’appartamento (verande).
La giurisprudenza edilizia dà particolare valore anche alla precarietà e all’amovibilità dell’opera: un manufatto è definito precario se è rimovibile senza demolizioni ed ha carattere temporaneo; in questo caso l’opera è esente da autorizzazioni.
E’ inoltre importante comprendere se l’intervento che si vuole realizzare ricada nelle attività di “Edilizia libera”, per cui basta una semplice Comunicazione inizio lavori (CIL) o Comunicazione asseverata da un tecnico abilitato (CILA), o in altre situazioni per cui può essere necessario un titolo abilitativo, come Segnalazione certificata inizio attività (SCIA), Dichiarazione inizio Attività (DIA) o Permesso di costruire (PdC).
Ricordiamo che, con l’aggiornamento legislativo operato dallo “Sblocca Italia”, generalmente si utilizza la CIL per interventi di manutenzione ordinaria, la CILA per alcuni interventi di manutenzione straordinaria, la SCIA per interventi di manutenzione straordinaria che comportino una modifica strutturale, per interventi di restauro e risanamento conservativo e per alcuni interventi leggeri di ristrutturazione edilizia, infine permesso di costruire per tutti gli altri interventi, ovvero quelli di nuova costruzione, di ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica.
In linea generale si può affermare che i manufatti amovibili e di modeste dimensioni possono essere installati anche con una comunicazione di inizio lavori, mentre le strutture fisse, o che implicano un aumento della volumetria, necessitano di permesso di costruire.
Tornando alle tipologie di attrezzature per esterni, ecco una panoramica, dalle più leggere alle più importanti.
TENDE DA SOLE
Una tenda da sole è composta da una struttura metallica, ancorata alla parete e/o al soffitto, che sorregge un telo di copertura per la protezione dell’ambiente sottostante da sole o agenti atmosferici. Non è considerata una pertinenza e manca di autonoma conformazione strutturale.
Le tende da sole generalmente rientrano nelle opere di edilizia privata,essendo assimilabili a interventi di manutenzione straordinaria, in quanto possono alterare la facciata dell’edificio ma possono considerarsi elementi di arredo dello spazio esterno che non determinano alcuna variazione plano-volumetrica dell’immobile principale. Di conseguenza per l’istallazione di tende da sole sarà necessaria una semplice comunicazione di inizio lavori (CIL o CILA).
Per chi abita in condominio potrebbe essere necessario anche richiedereun’autorizzazione al condominio; il regolamento di condominio infatti può stabilire che per decoro architettonico della facciata si scelgano tende tutte dello stesso colore o modello. Infine è necessario richiedere l’autorizzazione dalla competente Sovraintendenza dei beni culturali nel caso in cui l’edificio sia di particolare pregio storico-artistico.
Una tipologia di tende indicata per tutti i tipi di esterni, dai balconi ai giardini delle ville, è la tenda a bracci che si compone di bracci estensibili con struttura portante di dimensioni contenute e di un meccanismo, manuale o elettrico, che permette l’estensione dei bracci e l’apertura o la chiusura della tenda. Un esempio innovativo, con installazione solo a parete e bracci estensibili è la tenda a cassonetto.
INSTALLAZIONE DELLA TETTOIA IN PLEXIGLASS
È utile ricordare che secondo la Suprema Corte di Cassazione “per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni (qualunque opus novum), sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602) (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).
La definizione, sostanzialmente accolta anche dagli studiosi di diritto condominiale, è importante in quanto la legge, nemmeno dopo l’approvazione della così detta riforma del condominio, non ne fornisce una.
Anche se è innegabile che andando ad apporre la pensilina s’inserisce qualcosa che prima non c’era, è altrettanto innegabile che la facciata dell’edificio, oltre alla funzione di preservare gli ambienti interni, è utile anche per l’apposizione di cose che rendano più gradevole e/o meglio utilizzabile l’edificio in condominio. Non pare, quindi, possa parlarsi d’innovazione poiché la modifica non altera l’entità, né la destinazione del bene interessato.
In questo contesto, quindi, se la spesa è contenuta, per deliberare l’installazione della tettoia in plexiglas, in seconda convocazione, basterà il voto favorevole della maggioranza dei presenti e di 1/3 del valore millesimale dell’edificio.
Si potrebbe andare incontro a qualche contestazione per ciò che concerne il decoro dell’edificio. Ebbene ricordare che per decoro “deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. n. 851 del 2007). In ogni caso, è sempre la giurisprudenza a parlare, l’alterazione dev’essere apprezzabile e tale apprezzabilità dell’alterazione “del decoro deve tradursi in un pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato al momento in cui l’innovazione viene posta in essere” (così Cass. 25 gennaio 2010 n. 1286).
L’onere di dimostrare tali circostanze spetta a chi se ne lamenta. Ad ogni buon conto, per evitare contenziosi, è bene che in assemblea sia rappresentato il modello di tettoia scelto e comunque che la scelta ricada su elementi che vadano ad armonizzarsi con il contesto dell’edificio.
